Datum: 15-11-2021
Tegenover het Diakonessenhuis aan de Fockema Andreaelaan in Utrecht wordt druk gebouwd. Op het voormalige KPN-terrein worden circa 1150 studentenkamers en starterswoningen gerealiseerd in opvallende hoogbouw én in een groene omgeving. SSH-dochteronderneming Jebber is de ontwikkelaar. Directeur Monique van Loon over de achtergronden en ideeën rond De Kwekerij.
Door Lucie Th. Vermij
Stichting Studenten Huisvestiging (SSH) beheert ruim 19.000 kamers en woningen in Utrecht, Rotterdam, Groningen, Tilburg, Zwolle, Zeist en Amersfoort. Jebber (sinds 2010 een dochteronderneming van SSH) heeft in Utrecht inmiddels zes projecten voor starters ontwikkeld of turnkey aangekocht: Buenos Aires en Soho District in de wijk Lombok, Max, Lux et Pax in Transwijk, De Kaap in Overvecht, en De Trip in Rotsoord. En nu werken ze aan De Kwekerij in Utrecht Oost en High Five op het Utrecht Science Park.
Monique van Loon van Jebber
Wat is de geschiedenis van dit terrein?
Monique van Loon: ‘SSH kocht het terrein in 2008 van KPN. Er stond onder andere een hoog kantoorgebouw, een ondergrondse atoombunker – onderdeel van het PTT-noodnet ten tijde van de Koude Oorlog – en een gebouw dat ooit datacenter van de PTT zou worden maar nooit is afgebouwd. In de nabije omgeving staan behalve woningen ook scholen, een bejaardentehuis en het grootschalige IBB-studentencomplex uit de jaren zestig.’
‘Het gaat om een gebied van 2 hectare, daar maken wij een nieuw stukje stad. De meeste gebouwen die er stonden zijn gesloopt. Wij ontwikkelen er woningen en voorzieningen voor studenten en starters. Bij die voorzieningen moet je denken aan studieruimte, een wasserette, een fietsenwerkplaats, een expositieruimte en een aantal horecagelegenheden. De expositieruimte en horeca zijn trouwens bedoeld voor de hele buurt, ofwel voor de stad. Het elkaar ontmoeten vinden wij heel belangrijk.’
‘Een ander speerpunt is het groen dat wij toevoegen op deze locatie, dit in het licht van klimaatadaptief bouwen. Het KPN-terrein was 100 procent verhard. Straks in de nieuwe situatie zal 50 procent van het gebied groen zijn. De atoombunker fungeert zowel als vijver als waterberging. En er komen veel bomen.’
‘Fase 1 is in 2020 opgeleverd, dat is de woontoren voor studenten “Mammoet” met 318 studio’s. Fase 2 met zes woontorens voor 244 starters wordt nu gebouwd en fase 3 en 4 voor zo’n 600 studenten zijn momenteel in ontwikkeling.
Impressie fase 2 met bunkervijver (Arons & Gelauff)
Waarom de naam De Kwekerij?
‘De naam De Kwekerij staat voor groen en groei en is een verwijzing naar de tuinderijen die hier tot begin jaren zestig stonden. De stad groeit, studenten groeien. De buitenruimte vinden wij heel belangrijk. Het voormalige KPN-terrein is privéterrein, maar wij maken er een openbaar toegankelijk gebied van. Het groen is de vaste ondergrond waar de gebouwen los in staan.’
Wat waren de uitgangspunten?
‘Voor studenten komen er zelfstandige en onzelfstandige kamers. De zelfstandige kamers zijn circa 18-20 vierkante meter groot, de onzelfstandige 16 vierkante meter. De onzelfstandige kamers hebben een douche, wc en wastafel en delen met medestudenten een woonkeuken. Die wens voor een gezamenlijke keuken is er vooral bij eerste- en tweedejaars studenten. Ouderejaars geven doorgaans de voorkeur aan een zelfstandige studio. De starterswoningen voor afgestudeerden zijn tweekamerappartementen van circa 45 vierkante meter. Jebber ontwikkelt het plan; de SSH doet de verhuur, het beheer en het onderhoud.’
‘Als je ze vergelijkt met de 1300 oude studentenkamers van de IBB (aan de Ina Boudier Bakkerlaan), dan is het een enorme verbetering. Die kamers zijn 8 tot 12 vierkante meter, hebben een gedeelde badkamer per vijf kamers, en een keuken die door 10 à 15 man gedeeld worden. Die oude kamers willen we binnen afzienbare tijd vernieuwen.’
Het is nogal een ambitieus project. Welke architecten heeft u uitgekozen?
‘Het landschap hebben we laten ontwerpen door het Utrechtse bureau TLU Landschapsarchitecten vanwege hun ontwerpervaring in nieuw stedelijk gebied. Fase 1 – het gebouw Mammoet – door A3 Architecten uit Rotterdam, dat is nog ontwikkeld onder verantwoordelijkheid van SSH. Fase 2 is ontworpen door Arons & Gelauff architecten uit Amsterdam. Zij hebben veel starterswoningen gedaan. Ik vind hen hele goeie puzzelaars die oplossingen vinden voor kleine woningen. Zo worden deze woningen állemaal hoekappartementen waardoor ze van binnen heel licht zijn en niet in elkaars slaapkamer naar binnen kijken. Het is heel slim bedacht. Wat zij ook slim gedaan hebben is zorgen dat er weinig verkeersruimte is in de gebouwen, er komen geen grote hallen. En fase 3 (de studentenkamers in het voormalige datacenter) worden ontworpen door MOR Studio uit Delft. Dat zijn jonge architecten die in 2019 tweede werden bij de Solar Decathlon Challenge Europe. Zij richten zich op energiepositieve gebouwen en werken heel slim met de hoogten en diepte van het bestaande gebouw, tot wel 5 meter hoog zodat je bijvoorbeeld boven de badkamer kunt slapen. Of ze combineren vier slaapkamers met een gezamenlijke woonkamer en buitenruimte. Het hele dak en delen van de gevels worden bedekt met zonnepanelen. Het is tot nu toe ons meest duurzame ontwerp. Voor fase 4 gaan we uit van prefab bouw, VORM 2050 en OMRT hebben een parametrisch model ontwikkeld waar je alle ontwerpkaders invoert, en dan komen er op basis van data meteen verschillende gebouwvormen uit. Voor fase 4 zo’n 400 studentenkamers. Je kunt vervolgens aan verschillende knoppen draaien (bijvoorbeeld meer zon, minder windhinder) en dan verandert het ontwerp. Dat vind ik heel fascinerend.’
Werken de architecten van de verschillende fases samen?
‘We laten ze met elkaar sparren. Ze stimuleren elkaar – naast vormgeving – vooral op het gebied van duurzaamheid. Alle gebouwen worden op de bunkervijver aangesloten, waar al het regenwater naartoe wordt afgevoerd. MOR Studio probeert regenwater te hergebruiken voor het spoelen van wc’s.’
Impressie fase 3 (MOR Studio)
Waarin onderscheidt De Kwekerij zich?
‘Onder meer door het toevoegen van veel groen en water. Tevens van studieruimten. Die had je vroeger niet, studenten gingen studeren in de bibliotheek. Er komt ook een wasserette. Wij zorgen voor deze ruimten en de aansluitingen, en een exploitant zet er apparatuur neer die met een app door de huurders gereserveerd kan worden. En wat vooral nieuw is dat we ons meer dan voorheen bezighouden met de vraag hoe je een sterk groeiende stad aangenaam houdt. Utrecht wordt zo vol en we moeten rekening houden met de klimaatveranderingen.’
En starters, wat willen die?
‘Starters zijn blij dat ze eindelijk een zelfstandige woonruimte hebben. Eindelijk een eigen voordeur, een eigen wasmachine. Wat ze bijvoorbeeld missen, dat merken we nu bij ons vorige project De Trip op Rotsoord, is ruimte om met een wat grotere groep mensen te kunnen koken en eten. Dus nu realiseren we onderin een van de woontorens van fase 2 een grote woonruimte met twee luxe keukens en eettafels en werkplekken, waar per keer twee groepen mensen tegelijkertijd kunnen koken en eten.
Wat hebben jullie nog meer geleerd van De Trip?
‘Je moet goed luisteren naar hoe studenten en starters wensen te wonen. We vragen dat vooraf en evalueren dat na afloop. In focusgroepen bespreken we vragen als: wat wil je in de woning, wat wil je aan gemeenschappelijke voorzieningen? Hoe verplaats je je? Hoe verplaatst je bezoek zich? Hoe ver wil je van een OV-halte wonen? Bewoners stellen het zeer op prijs als de verhuurder interesse toont. En het is goed voor het imago van Jebber en SSH als onze bewoners tevreden zijn.’
CV Monique Van Loon
1970 geboren te Amstelveen
1982-1988 VWO, Pallas College te Zoetermeer
1988-1995 Bouwkunde aan TU Delft
1995-1999 Vastgoedontwikkelaar bij Mabon
1999-2004 Vastgoedontwikkelaar bij Johan Matser Projectontwikkeling
2004-2006 Vastgoedontwikkelaar bij NS Vastgoed
2006-2009 Asset Developer bij TCN Property Projects
2009-heden Directeur bij Jebber
Video’s over De Kwekerij:
Monique van Loon van Jebber over de start van fase 2: